Δύο διαφορετικές βάσεις: οφειλές ή λήξη
Η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου δεν συνδέεται πλέον μόνο με καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία. Με την τροποποίηση του άρθρου 637 ΚΠολΔ μπορεί να ζητηθεί και λόγω παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, εφόσον η έναρξη ή η λήξη αποδεικνύεται εγγράφως και έχουν τηρηθεί οι ειδικές προϋποθέσεις.
Οι δύο περιπτώσεις δεν πρέπει να συγχέονται. Άλλη είναι η όχληση για ανεξόφλητα μισθώματα και άλλη η εξώδικη πρόσκληση για απόδοση λόγω λήξης. Ο φάκελος, οι προθεσμίες και ο χρόνος έναρξης της εκτέλεσης διαφέρουν.
Καθυστέρηση μισθωμάτων
Όταν η αίτηση στηρίζεται σε καθυστέρηση μισθωμάτων, απαιτείται έγγραφη όχληση που επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Αν τα μισθώματα καταβληθούν μέσα στο δεκαπενθήμερο και αυτό αποδεικνύεται εγγράφως, κατά κανόνα αποκλείεται η έκδοση της διαταγής.
Εξαίρεση μπορεί να υπάρχει όταν προκύπτει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Για αυτό χρειάζονται οργανωμένη κατάσταση οφειλών, τραπεζικές κινήσεις ή αποδείξεις, η σύμβαση και κάθε προηγούμενη έγγραφη επικοινωνία.
Παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου
Για μίσθωση ορισμένου χρόνου, ο εκμισθωτής πρέπει να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου. Αν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, η πρόσκληση πρέπει να προηγείται τουλάχιστον τρεις μήνες από την επίδοση της διαταγής απόδοσης.
Στην απόδοση λόγω λήξης, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή. Οι χρόνοι αυτοί πρέπει να συνυπολογίζονται από την αρχή και όχι όταν έχει ήδη δημιουργηθεί επείγον πρόβλημα.
- Έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης και της διάρκειας
- Έγκαιρη εξώδικη πρόσκληση με δικαστικό επιμελητή
- Έλεγχος αν η μίσθωση είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου
- Τήρηση της δίμηνης αναμονής πριν από την εκτέλεση όπου απαιτείται
Τι ισχύει από 1 Μαΐου 2026
Οι διαταγές πληρωμής και οι διαταγές απόδοσης μισθίου επί αιτήσεων που κατατίθενται από την 1η Μαΐου 2026 εκδίδονται από ορισθέντες δικηγόρους, σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις των ν. 5221/2025 και 5264/2025. Η αλλαγή αφορά το όργανο έκδοσης και δεν καταργεί τις ουσιαστικές και αποδεικτικές προϋποθέσεις.
Πριν από οποιαδήποτε ενέργεια πρέπει να ελεγχθούν η σύμβαση, η ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης, τυχόν παρατάσεις ή ανανεώσεις, οι πληρωμές και οι επιδόσεις. Αν υπάρχουν αμφισβητούμενα περιστατικά ή διαφορετικός λόγος λύσης, μπορεί να απαιτείται αγωγή αντί της ειδικής διαδικασίας διαταγής.
Το παρόν άρθρο έχει γενικό ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση χρειάζεται αξιολόγηση με βάση τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και τα διαθέσιμα έγγραφα.